Fim da Isenção de IR para LCI e CRI: Entenda o Impacto no Financiamento Imobiliário

O que muda na isenção de Imposto de Renda?

Em 9 de junho de 2025, o ministro da Fazenda, Fernando Haddad, anunciou a proposta de encerrar a isenção de Imposto de Renda (IR) sobre investimentos em renda fixa como LCI (Letras de Crédito Imobiliário) e CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários), aplicando uma alíquota de 5% sobre os rendimentos.

Por que isso afeta o mercado imobiliário?

1. Redução da atratividade da LCI: A LCI sempre foi um dos pilares do financiamento imobiliário, já que bancos utilizam esses títulos para captar recursos a custos reduzidos. Com a taxação, aumento no custo de crédito pode ser transferido aos compradores.

2. Impacto no funding bancário: Atualmente, LCIs representam cerca de 17% do funding do crédito imobiliário, cujo estoque ultrapassa R$ 427 bilhões. A mudança reduz o volume de recursos disponíveis, especialmente para imóveis de médio e alto padrão.

3. Divergência entre LCI e CRI: Embora a LCI seja central ao financiamento residencial, os CRIs são usados principalmente para grandes projetos de construção. Logo, a taxação pode impactar de formas distintas cada segmento.

Reações do mercado imobiliário

• A Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) classifica a medida como um retrocesso, especialmente em um cenário de juros altos (Selic elevada).

• Luiz França, presidente da associação, explica que sem a isenção, os financiamentos ficarão mais caros, prejudicando compradores das faixas de médio e alto padrão.

Contexto fiscal e compensações

A proposta de taxação faz parte de um pacote que visa compensar a redução planejada na alíquota do IOF, revertendo parte da alta no imposto.

Outras medidas incluem:

• Tributação de bets e fintechs (taxa de 12% para 18% sobre GGR)

• Taxação de CRA, debêntures incentivadas, além de LCI e LCA, com a mesma alíquota de 5%.

• Revisão de isenções fiscais (corte de 10% em renúncias de cerca de R$ 800 bilhões) programada para 2026.

Ainda estão em análise alterações na CSLL e outros tributos para instituições financeiras e fintechs.

Quem será afetado?

• Investidores pessoa física: passarão a pagar 5% de IR sobre novos investimentos em LCI, LCA, CRI, CRA e debêntures incentivadas.

• Compradores residenciais de médio e alto padrão: enfrentam financiamento mais caro, pois bancos repassarão a elevação de custo.

• Setor de agronegócio: LCA terá mesma tributação, o que pode reduzir oferta de crédito rural e gerar insatisfação entre produtores.

• Governo e Congresso: acordo depende do aval do presidente Lula; questão pode impactar popularidade do governo entre classes médias e setores rural