Bancos Negociam Teto de Juros do Novo Crédito Imobiliário com o Banco Central: Entenda o Impacto

Com a Selic elevada, limite de 12% ao ano no SFH acende alerta nas instituições financeiras antes do novo modelo de 2027

Os principais bancos do país estão em intensas negociações com o Banco Central (BC) para reavaliar os parâmetros do novo modelo de crédito imobiliário. O ponto central da discussão envolve o teto de juros de 12% ao ano estabelecido para as operações dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

Desenhado originalmente em 2025 sob a expectativa de uma queda mais acelerada da taxa básica de juros (Selic), o novo modelo está previsto para vigorar integralmente a partir de janeiro de 2027. Contudo, com a Selic mantida em patamares elevados (14% ao ano), as instituições financeiras alertam que o limite estipulado pode travar a concessão de novos financiamentos habitacionais.

Por que o modelo de funding do financiamento habitacional mudou?

A transição regulatória busca resolver um desafio histórico do mercado brasileiro: a perda de força da caderneta de poupança como fonte primária de recursos (funding).

Para garantir a liquidez do setor, o novo arcabouço incentiva os bancos a captarem recursos diretamente no mercado de capitais — como por meio de Letras de Crédito Imobiliário (LCIs).

O funcionamento da nova regra:

• Captação de Mercado: Cada R$ 1 milhão captado no mercado e direcionado à habitação libera o mesmo montante da poupança para uso mais flexível pelas instituições.

• Contrapartida no SFH: Em contrapartida, 80% das operações de crédito habitacional devem continuar enquadradas nas condições do SFH — imóveis de até R$ 2,25 milhões sujeitos ao teto de juros de 12% ao ano mais indexador.

O Desafio da Selic Alta e a Pressão no Custo de Captação

O presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Michel Cury, destaca que a diversificação das fontes de recursos aumentou a resiliência do sistema, mas também acelerou o repasse do custo de captação para o financiamento final.

"Quando os vértices da taxa pré sobem, a captação fica mais cara. Como essas fontes de financiamento ganharam peso, essa pressão chega mais rapidamente ao custo final do financiamento", avaliou Michel Cury durante o Abecip Summit.

Com recursos de mercado custando mais caro do que a caderneta de poupança, operar sob o limite fixo de 12% ao ano enquanto a Selic permanece alta torna-se uma equação difícil para os bancos, que ponderam inclusive pedir o adiamento ou ajustes pontuais das normas.

Posição do Banco Central e Próximos Passos

O regulador demonstrou sensibilidade ao cenário de mercado. O diretor de regulação do Banco Central, Gilneu Vivan, reconheceu que a exigência de direcionar 80% da carteira ao SFH sob um limite rígido é desafiadora em ciclos de juros altos e sinalizou que a regra pode passar por calibragens técnicas.

Além do teto de juros, as instituições também debatem os indexadores ideais para os contratos (como a Taxa Referencial - TR e o IPCA), visando equilíbrio entre previsibilidade para os mutuários e proteção contra riscos financeiros para os concedentes de crédito.

Conclusão: O que esperar para os mutuários e para o setor imobiliário?

O mercado imobiliário segue demonstrando resiliência e forte demanda, mas o desfecho das negociações entre a Abecip e o Banco Central será decisivo para ditar o ritmo da oferta de crédito nos próximos anos. Uma calibragem no teto ou nos prazos de transição garantirá que o fluxo de recursos para a casa própria permaneça sustentável sem estrangular a liquidez dos bancos.